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牛凤瑞:土地火热程度取决于供需关系
发布时间:2022-07-22 16:07:51 作者:欧宝体育app下载 来源:欧宝体育注册 2 www.scgxhg.com欧宝注册

  “北京土地市场的火热与否,根本还是在于供求关系,供给少,需求旺盛就造成这种火。”中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞说。

  在牛凤瑞看来,讨论土地的问题,应该从土地的本质出发,土地价格上涨会增加城市成本,从而影响区域价值。“区域价值和地价是相辅相成的。”牛凤瑞说。

  “土地有空间不可移动、不可再生的特征”,他表示,“实际上,土地除了作为生产力要素以外,恐怕还有四种功能:第一,它是我们生产生活须臾不可离的一个基础。第二,是我们社会主义制度下社会再分配的一个工具。地价背后是社会复杂的分配关系。第三,我们是市场经济体制,要搞宏观调控,土地又是宏观调控的一个杠杆。第四,生态功能。我们得从诸方面来思考土地地价问题。土地价格上涨会增加城市成本,所以我们要把握这个度,而不是笼统的掌握它。”

  从这一基本点出发,牛凤瑞认为地价并非通常所认为的,由区位来决定——“地价和区位是相辅相成的”。他表示,从政府的角度来说,之所以地铁建设会影响土地价值,是因为社会资本的投资。“这种投资沉淀,然后转化为地价,再转化为房价。这背后是复杂的社会再分配关系,”

  牛凤瑞表示,因这种沉淀而凝聚在房、地价里边的升值收益应该归属社会,归属地方土地财政所代表的那个公共利益,才能有各个利益阶级互相关系的协调。“这是我们应该梳理的一种思想,”牛凤瑞说。

  对于自住型商品房,牛凤瑞提出一个问题:“我们要实现自住型商品房建设,政府需要支付多少成本?”他认为,既然自住型商品房便宜了30%,那这30%的利润扣除后,谁来承担减少的这部分利润会成为一个疑问。“政府和企业要有一个博弈。”他表示。

  在牛凤瑞眼里,自住房是一个有利于人民的好事。他表示,为了营造一个适宜的居住条件,应该具备相应的配套设施。“把地铁附近的地块,也就是说现在相对优质地块拿出来拍卖,这是理性的。”

  尽管多个企业高价拿下了那些销售价格已被限制的自住房地块,但牛凤瑞并不认为这是一种不顾利益的行为。“我觉得每一个企业对这块地的认识分析要比咱们局外人深刻的多,信息把握的也要充分的多,但是他有一个基本的底线就是他不赚钱他不干,他肯定有赚头。所以企业撞破头要去拿地,他是看准了一个基本方向,拿到这块地肯定赚钱。”他说。

  但政府并不能保证每个开发商、每个项目都赚钱,“那不叫市场经济”。至于如何能够提高“赚钱”的可能性,牛凤瑞说:“这里要求企业本身要提高你的经营水平,提高你的服务质量。别人卖不出去你能卖出去,别人卖高价你能卖更高价,别人卖低价你卖中价,这才是你的本事。这也是市场配置资源发挥决定性作用的应有之意。所谓决定性作用就是谁干的好,谁能赚到钱。”

  北京的土地已是买一块少一块,在这种情况下,牛凤瑞同样认为,类似于北京这样的一线城市,希望土地“凉”下去的希望不大。

  “现在来看,土地还会继续‘热’,”他说,“但是热到一个什么程度,最好是不要过度。这就需要政府在政策方面有一个科学的、精细的、整体的、系统的设计。”

  牛凤瑞表示,如果强制使土地市场降温,将会造成相当负面的效果。“过去我饿哦们吃这方面的亏吃得很多,所以有些能量该释放就释放,别刻意压制它”。

  同样,北京对于住房的需求也一样需要释放。这种需求可以“憋一年、两年,但无法长期持续下去”,如果有长期持续而短期释放的情况,就只能回对市场产生相当强烈的影响,这是所有人都不希望的情况,他说。

  “市场经济讲究平稳、健康的发展,而不是大起大落、忽冷忽热。”最后,牛凤瑞这样表示。(记者 姚心璐)

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